Smart home w wynajmowanym mieszkaniu – co faktycznie ma sens?

Najem okazjonalny nadal pozostaje jedną z najbezpieczniejszych form wynajmu mieszkania dla prywatnego właściciela. Dzięki dodatkowym dokumentom i oświadczeniu najemcy o poddaniu się egzekucji pozwala ograniczyć ryzyko długotrwałego odzyskiwania lokalu od osoby, która przestała płacić lub nie chce się wyprowadzić.
​
​W 2026 roku podstawowe zasady zawierania umowy najmu okazjonalnego pozostają podobne. Nadal jednak trzeba zwrócić szczególną uwagę na kompletność dokumentów, terminy oraz prawidłowe zgłoszenie umowy. Nawet pozornie niewielki błąd formalny może sprawić, że właściciel nie będzie mógł skorzystać z uproszczonej procedury opróżnienia lokalu.

Sama umowa najmu nie wystarczy, aby najem można było uznać za okazjonalny. Konieczne jest przygotowanie kompletu wymaganych załączników.
​
​Najemca powinien złożyć oświadczenie w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się egzekucji 
i zobowiązuje do opróżnienia oraz wydania lokalu po zakończeniu umowy.
​
​Musi również wskazać inne mieszkanie, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania obowiązku opróżnienia wynajmowanego lokalu. Potrzebna jest także zgoda właściciela wskazanego mieszkania na przyjęcie najemcy i osób, które mieszkają razem z nim.
​
​Brak któregoś z tych dokumentów może pozbawić właściciela ochrony wynikającej z najmu okazjonalnego.

Najem okazjonalny to szczególna forma umowy dotyczącej lokalu mieszkalnego. Mogą z niej korzystać przede wszystkim osoby fizyczne, które wynajmują mieszkanie prywatnie i nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie wynajmu nieruchomości.
​
​Umowa może zostać zawarta wyłącznie na czas określony, maksymalnie na 10 lat. Musi mieć formę pisemną, podobnie jak wszystkie jej późniejsze zmiany.
​
​Najważniejszą różnicą między najmem okazjonalnym a zwykłą umową najmu jest dodatkowe zabezpieczenie właściciela. Najemca już podczas zawierania umowy wskazuje lokal, do którego będzie mógł się przenieść po zakończeniu najmu, oraz składa przed notariuszem oświadczenie o poddaniu się egzekucji.

Właściciel powinien zgłosić zawarcie umowy najmu okazjonalnego właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego. 
Termin wynosi 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.
​
​To bardzo ważna formalność. Jeżeli właściciel nie dokona zgłoszenia w wymaganym terminie, nie będzie mógł korzystać 
z części uproszczeń przewidzianych dla najmu okazjonalnego.
​
​Najlepiej zachować potwierdzenie złożenia zgłoszenia. Może być ono potrzebne, gdy najemca zakwestionuje prawidłowość zawarcia umowy lub gdy właściciel będzie chciał rozpocząć procedurę odzyskania lokalu.

Najem okazjonalny nie oznacza, że właściciel może natychmiast usunąć lokatora z mieszkania. Nadal musi przestrzegać zasad wypowiedzenia umowy i wykonać wymagane czynności formalne.
​
​Jeżeli najemca zalega z czynszem, właściciel powinien najpierw wezwać go do zapłaty i wyznaczyć dodatkowy termin na uregulowanie zadłużenia. Dopiero po spełnieniu ustawowych warunków można skutecznie wypowiedzieć umowę.
​
​Po zakończeniu najmu właściciel doręcza najemcy pisemne żądanie opróżnienia lokalu. Jeśli lokator nadal nie chce się wyprowadzić, właściciel może wystąpić do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu.
​
​W odróżnieniu od zwykłego najmu nie trzeba wtedy prowadzić pełnego procesu o eksmisję. 
To właśnie ten mechanizm jest najważniejszą korzyścią najmu okazjonalnego.

W czasie trwania umowy może się zdarzyć, że najemca utraci możliwość zamieszkania w lokalu wskazanym w załączniku. Przykładowo właściciel tego mieszkania może wycofać swoją zgodę albo sprzedać nieruchomość.
​
​W takiej sytuacji najemca powinien wskazać nowy lokal i dostarczyć nowe oświadczenie jego właściciela. Należy zrobić to w terminie określonym w przepisach lub w umowie.
​
​Brak uzupełnienia dokumentów może stanowić podstawę do wypowiedzenia umowy przez wynajmującego. Dlatego właściciel powinien nie tylko sprawdzić załączniki przy podpisywaniu umowy, ale również reagować, gdy dowie się, że wskazany lokal nie jest już dostępny.

Tak, ale nie cała umowa najmu musi zostać sporządzona przez notariusza. Formy aktu notarialnego wymaga przede wszystkim oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji.
​
​Pozostałe dokumenty można najczęściej przygotować samodzielnie. Właściciel wskazanego lokalu może jednak zostać poproszony o podpis z notarialnym poświadczeniem, szczególnie gdy wynajmujący chce dodatkowo zweryfikować autentyczność zgody.
​
​Koszt wizyty u notariusza zależy od zakresu przygotowywanych dokumentów. Przed podpisaniem umowy warto ustalić, kto ponosi ten koszt — właściciel, najemca czy obie strony po połowie.